A APLICAÇÃO DA LEI N.13.786/18 NA REGULAMENTAÇÃO DOS INSTRUMENTOS CONTRATUAIS IMOBILIÁRIOS

Luís Augusto Maciel[1]

Alanna Costa[2]

RESUMO

O trabalho em tela faz uma breve análise da “Lei do Distrato”, que desde 2018 vigora a fim de conferir maior segurança aos contratos nos regimes de Incorporação Imobiliária e de Loteamentos. Ademais, busca verificar a aplicação da referida lei aos contratos vigentes e compreender as implicações no setor imobiliário.

PALAVRAS-CHAVE: 1. Distrato; 2. Rescisão; 3. Contratos Imobiliários; 4.  Aquisição.

A recente Lei n. 13.786, promulgada em 28 de dezembro de 2018, ficou conhecida como “Lei do Distrato” e trouxe regulamentação aos Contratos Imobiliários, sendo objeto a alienação de unidades imobiliárias, seja por meio do regime de Incorporação Imobiliária, alterando a Lei n. 4.591/1964, ou pelo regime de Parcelamento do Solo ou Loteamentos, alterando a Lei n. 6.766/1979. Diante disso, os principais aspectos das modificações estão relacionados à estrutura contratual e às consequências decorrentes de inadimplemento das partes.

O Direito Civil Brasileiro assegura que os instrumentos jurídicos são uma forma de vinculação entre as partes, trazendo-lhes a possibilidade de conferir maior segurança ao que restou determinado, correlacionando ao pacto sunt servanda, em que “os pactos assumidos devem ser respeitados”. No entanto, o Código Civil (lei n. 10.406/02) não pode prever todas as situações decorrentes das relações contratuais, e os litígios que os envolvem, sendo, ao longo do tempo, verificada a grande necessidade de o setor imobiliário ser mais bem amparado pelo Poder Legislativo.

Anteriormente à Lei n. 13.786/18, era precária a regulamentação destinada para os Contratos Imobiliários, no que se refere às regras utilizadas para as modalidades dos empreendimentos de Loteamento ou Incorporação Imobiliária sobre as cláusulas contratuais essenciais. As definições para as consequências nas hipóteses de inadimplemento contratual, conduziam vários litígios ao Judiciário, os quais eram decididos e fundamentados sob a égide da prática usual e que ao decorrer do tempo foram amparados por jurisprudências como escopo para as novas modalidades contratuais e regimes jurídicos adotados.

A “Lei de Distrato”, que está muito além de uma simples regulamentação para as hipóteses de rescisão contratual, traz a obrigatoriedades aos Contratos Imobiliários, cujo objeto é regido pela Lei n. 4.591/64 ou Lei n. 6.766/79, do “quadro resumo”, visando trazer ao adquirente maior clareza e objetividade quanto às cláusulas pactuadas em contrato, com a possibilidade, inclusive, de rescisão contratual caso não estejam inseridas as informações especificadas, conforme expresso na referida lei.

Dentre alguns aspectos já comuns e usuais antes da regulamentação, e trazidos pela lei de maneira obrigatória estão, por exemplo: o preço e forma de pagamento. Algumas normativas se destacam pela inovação acerca do tema, a saber, a possibilidade do direito de arrependimento do adquirente em caso de compra fora da sede do incorporador/loteador, com o prazo de até sete dias de firmado o contrato, sendo uma das novidades trazidas pela lei, envolvendo outras áreas do direito, qual seja, o Direito do Consumidor.

A informação da possibilidade do direito de arrependimento, conforme a lei, deverá ser incluída no quadro resumo do contrato, o qual expressa que, caso a unidade imobiliária seja adquirida em estande de vendas, terá o consumidor o prazo de sete dias para arrepender-se da compra, sendo a este restituído todos os valores que eventualmente tenham sido pagos, em sua integralidade.

A citada lei n. 13.786/18 regulamentou uma das questões mais pertinente relacionadas ao tema “Contratos Imobiliários”, e ainda acarretam em várias discursões e ações judiciais, quando se trata do percentual de retenção em caso de resolução do contrato por inadimplemento e/ou culpa do adquirente. Nos conflitos judiciais, quando as partes não consentiam referente ao valor de devolução, sendo o fato gerado pelo inadimplemento do comprador, os percentuais eram estabelecidos de 10 a 15% de retenção para o vendedor, de todo o valor pago, e o restante deveria ser restituído devidamente atualizado e corrigido monetariamente.

Com o advento da “Lei do Distrato”, se tornou possível ao incorporador vendedor, a faculdade da aplicação de pena convencional de até 25% dos valores pagos, em caso de resolução do contrato por culpa do adquirente, a retenção da comissão de corretagem, e as despesas propter rem, equivalente à 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die.  Caso o empreendimento esteja submetido ao regime do patrimônio de afetação, a aplicação para a pena convencional poderá chegar a 50% da quantia paga.

Sob a mesma perspectiva atribuída ao caso de resolução contratual, por culpa do adquirente na aquisição de imóvel em Incorporação Imobiliária, aplicam-se aos casos de alienação de lotes, pela Lei de Parcelamento do Solo, em que é diferido pela pena convencional, que vai ao limite de até 10% dos valores pagos, e a taxa de fruição será até o equivalente a 0,75% do valor do contrato atualizado, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador.

Há de se questionar se esses percentuais estabelecidos como pena convencional são realmente razoáveis, diante da expressividade dos valores que são pagos quando da aquisição de um imóvel, diga-se unidade imobiliária, considerando os loteamentos também.

Diante da trajetória jurídica, ao tratar do tema de resolução contratual e devolução de valores pagos dos Contratos de Compra e Venda de unidades imobiliárias, em alguns casos, notava-se uma possibilidade mais interessante ao adquirente que ao alienante, à época da não regulamentação dos distratos, já que era de costume aplicar uma retenção de 10 a 15%, o que por vezes não configurava uma penalidade ao adquirente, em razão da correção monetária do valor pago inicialmente.

Aplicação a contratos anteriores

A Lei n. 13.786/18, em sua redação, gera algumas questões passíveis de discussão. A priori, no que tange a aplicação da “Lei de Distratos” para resolução de contratos imobiliários já firmados antes de sua vigência, a mencionada lei não expressa sobre, no entanto, reflete-se em quais benefícios os vendedores e compradores se enquadrariam caso a Lei fosse retroagida aos contratos. Se haveria a aplicação simples e direta da nova Lei n. 13.786/18 para a solução de casos anteriores ao advento do mencionado diploma legal ou apenas a partir dela em diante.

Ainda na obscuridade da aplicação da referida Lei, um juiz de direito do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, aplicou a lei para sua fundamentação, em Ação de Resolução Contratual. Destaca-se que, o magistrado baseou-se na “Lei de Distratos” para sua decisão final, em benefício do consumidor, pois, com base ao contrato firmado, em caso de rescisão por culpa do adquirente, a vendedora reteria 12% do valor de venda, o que corresponderia a 45% de retenção do valor pago pelo adquirente. Nesse sentido, e observados os limites da lei, o juiz arbitrou a retenção de 25% do valor pago pelo comprador.

Portanto, resta observada que a nova lei traz mais segurança jurídica aos contratos imobiliários firmados, tanto aos vendedores, incorporadoras ou loteadoras, quanto aos compradores. No entanto, diante da recente promulgação, e adaptação das partes envolvidas nessa relação, faz-se necessário tempo para saber os posicionamentos doutrinários e jurisprudenciais sobre aspectos relevantes e como interferirão no crescimento do mercado imobiliário brasileiro.

 

REFERÊNCIAS

BRASIL. Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018. Altera as Leis n° 4.591, de 16 de dezembro de 1964, e 6.766, de 19 de dezembro de 1979, para disciplinar a resolução do contrato por inadimplemento do adquirente de unidade imobiliária em incorporação imobiliária e em parcelamento de solo urbano. Planalto. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_Ato2015-2018/2018/Lei/L13786.htm>. Acesso em 15 de setembro de 2019.

BRASIL. Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências. Planalto. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L6766.htm>. Acesso em 19 de setembro de 2019.

BRASIL. Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964. Dispõe sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias. Planalto. Disponível em <http://www.planalto.gov.br/ccivil_03/LEIS/L4591.htm>. Acesso em 19 de setembro de 2019.

GOMIDE, Alexandre Junqueira. LEI 13.786/2018 (LEI DOS “DISTRATOS”): primeiras impressões a respeito da extinção da relação contratual. Disponível em:                                                                                                        <https://www.migalhas.com.br/arquivos/2019/1/art20190116-11.pdf>. Acesso em 19 se setembro de 2019.

SÃO PAULO, Tribunal de Justiça. Publicado em 13 de janeiro de 2019. Rescisão contratual de venda de imóvel gera retenção de 25% do valor pago pelo comprador. Disponível em <https://www.tjsp.jus.br/Noticias/Noticia?codigoNoticia=55491>. Acesso em 18 de setembro de 2019.

LEI DO DISTRATO NÃO VALE PARA CONTRATOS FIRMADOS ANTES DE SUA VIGÊNCIA. Consultor Jurídico, 2019. Disponível em < https://www.conjur.com.br/2019-mar-28/lei-distrato-nao-vale-contratos-anteriores-vigencia >. Acesso em 19/09/2019.

 

[1] Advogado, Pós-graduando em Direito Civil e Empresarial, membro da Comissão de Direito Imobiliário da Subsecção da OAB de Caruaru/PE, Bacharel em Direito pela ASCES/UNITA, e-mail: luisaugusto@saulosantos.adv.br.

[2] Acadêmica do 8° período do curso de Direito na ASCES/UNITA, estagiária do escritório Saulo Santos Advocacia, e-mail: alannacosta@saulosantos.adv.br